以下内容由成都老牌培训机构——易尚职业教育的资深教师总结归纳，希望能给各位带来帮助！

一、施工合同索赔的程序

（一）建设工程代理行为的终止

1.委托代理：

（1）代理期间届满或者代理事务完成；

（2）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；

（3）代理人丧失民事行为能力；

（4）代理人或被代理人死亡；

（5）作为被代理人或者代理人的法人、非法人组织终止。

（二）建设工程代理法律关系

1.无权代理和表见代理

（1）无权代理的三种表现形式：自始未经授权，超越代理权，代理权已终止。

（2）表见代理是指行为人虽无权代理，但由于行为人的某些行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。

需要符合的条件：

A.须存在足以使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；

B.须本人存在过失；

C.须相对人为善意。

（3）知道他人以本人的名义实施民事行为不作否认表示的视为同意。

2.不当或违法行为应当承担的法律责任

（1）损害被代理人利益

代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。

（2）相对人故意行为

相对人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由相对人和行为人负连带责任。

（3）违法代理

代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。

二、与土地相关的物权

（一）土地所有权

我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有（国家所有）制和劳动群众集体所有制。

（二）建设用地使用权

1.概念

建设用地使用权只存在于国有土地上，不包括集体所有的农村土地。

取得建设用地使用权，享有占有、使用、收益的权利。

2.建设用地使用权的设立

建设用地使用权可地上、地表、地下分别设立。

设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

设立后应申请登记，建设用地使用权自登记时设立。

3.建设用地使用权的流转、续期和消灭

建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应当符合三个条件：

（1）当事人应采用书面形式订立合同，期限不得超过建设用地使用权的剩余年限；

（2）应向登记机关申请变更登记；

（3）附着其上的建筑物构筑物及其附属设施一并处分。

（三）地役权

1.概念

是用益物权，为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。

2.地役权的设立

应采取书面形式订立地役权合同，一般包括：当事人的姓名或者名称和住所；供役地和需役地的位置；利用目的和方法；利用期限；费用及其支付方式；解决争议的方法等。

地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

3.地役权的变动

需役地及需役地的用益物权转让时，受让人同时享有地役权；

供役地及供役地的用益物权转让时，地役权对受让人具有约束力。

三、建设工程保证担保的方式和责任

（一）保证的基本法律规定

1.保证合同

（1）保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。

（2）保证合同应当包括：被保证的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；保证的方式；保证担保的范围；保证的期间和其他。

2.保证方式

（1）一般保证：首先由债务人清偿，清偿不能才由保证人承担；保证人有先诉抗辩权。

（2）连带责任保证：履行期满后，债权人可以要求债务人或保证人承担责任。如果当事人对保证方式没有约定或约定不明确，视为连带责任保证。

3.保证人的资格

（1）具有代为清偿能力的法人、其他组织或者公民，可以作为保证人。

（2）以下组织不得作为保证人：

A.国家机关（经国务院批准的外债项目除外）；

B.学校、幼儿园、医院等公益性事业单位和社会团体；

C.企业分支机构、职能部门不得为保证人，分支机构得到法人书面授权除外。

4.保证责任

（1）保证担保的范围包括：主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用；有约定从约定；对担保范围约定不明，保证人对全部债务承担责任。

（2）保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。

（3）保证期间，债权人许可债务人转让债务的，或者债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，否则保证人不再承担保证责任。

（4）一般保证的保证人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。

（二）建设工程施工中常见的担保种类

1.施工投标保证金：投标人向招标人提供，避免投标人在投标有效期内随意撤回投标书,或在中标后不签订合同,不提交履约保证金。

2.施工合同履约保证金：中标人向招标人提供，保证施工合同顺利履行。

3.工程款支付担保：招标人（业主）向中标人（施工单位）提供，保证按照合同约定支付工程款。

4.预付款担保：承包人向发包人提供，保证承包人按合同规定进行施工。

四、抵押权

（一）概念

抵押是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

（二）抵押物

1.以下财产不得抵押：

（1）土地所有权；（属于国家或集体，这个权利无法转让）

（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施；（这些设施代表广大人民群众的利益，不能用人民群众的利益来做担保）

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（5）依法被查封、扣押、监管的财产；

（6）其他。

2.用以下财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立：

（1）建筑物和其他土地附着物；

（2）建设用地使用权；

（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（4）正在建造的建筑物。

3.当事人以下列财产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人：

（1）生产设备、原材料、半成品、产品；

（2）交通运输工具；

（3）正在建造的船舶、航空器。

4.抵押权效力

（1）抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金损害赔偿金和实现抵押权的费用。

（2）抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；否则，该转让行为无效。抵押人转让抵押物的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。转让抵押物的价款不得明显低于其价值。抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。

5.抵押权的实现

（1）可以协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款受偿；协议不成，抵押权人可向法院起诉。

（2）同一财产设定多个抵押权时，处理价款清偿规则：登记的优于没有登记的；都登记或者都没有登记的按照先后顺序；顺序相同按照债权比例。

五、质权、留置和定金

（一）质押的概念

债务人或第三人将其动产或权利移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。

债务人不履行债务时，债权人有权以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。

（二）质权的分类

可以分为动产质押和权利质押。

动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。

权利质押一般是将权利凭证交付质押人的担保。

可以质押的权利包括：

1.汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；

2.依法可以转让的股份、股票；

3.依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权；

4.依法可以质押的其他权利。

（三）留置

指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照法律规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

能够留置的仅限于动产，常见的是基于保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权。

（四）定金

一方当事人向另一方当事人提供一定数额的金钱作为担保的担保方式。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

定金应以书面形式约定，定金合同从实际交付定金之日起生效；定金数量由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。

六、施工组织设计的内容

（一）施工组织设计类型内容包括施工组织总设计、单位工程施工组织设计、分部（分项）工程施工组织设计。

（二）各部分的内容：

1.施工组织总设计：

（1）编制对象：整个建设工程项目，如一个工厂等；

（2）包含的主要内容：建设项目的工程概况；施工部署及其核心工程的施工方案；全场性施工准备工作计划；施工总进度计划；各项资源需求量计划；全场性施工总平面图设计；主要技术经济指标。

2.单位工程施工组织设计：

（1）编制对象：单位工程，如一栋楼房等；

（2）对于简单的工程，一般只编制施工方案，并附以施工进度计划和施工平面图；

（3）包含的主要内容：工程概况及施工特点分析；施工方案的选择；单位工程施工准备工作计划；单位工程施工进度计划；各项资源需求量计划；单位工程施工总平面图设计；技术组织措施、质量保证措施和安全施工措施；主要技术经济指标。

3.分部（分项）工程施工组织设计：

（1）编制对象：针对某些特别重要的、技术复杂的，或采用新工艺、新技术施工的分部（分项）工程，如深基础、无粘结预应力混凝土、特大构件的吊装、大量土石方工程、定向爆破工程等；

（2）其内容具体、详细，可操作性强，是直接指导分部（分项）工程施工的依据；

（3）包含的主要内容：工程概况及施工特点分析；施工方法和施工机械的选择；分部（分项）工程的施工准备工作计划；分部（分项）工程的施工进度计划；各项资源需求量计划；技术组织措施、质量保证措施和安全施工措施；作业区施工平面布置图设计。

七、施工组织总设计的编制程序

1.收集和熟悉编制施工组织总设计所需的有关资料和图纸，进行项目特点和施工条件的调查研究；

2.计算主要工种工程的工程量；

3.确定施工的总体部署；

4.拟订施工方案；

5.编制施工总进度计划；

8.编制资源需求量计划；

7.编制施工准备工作计划；

8.施工总平面图设计；

9.计算主要技术经济指标。

【注意事项】

1.应该指出，以上顺序中有些顺序必须这样，不可逆转。如：一是拟订施工方案后才可编制施工总进度计划；二是编制施工总进度计划后才可编制资源需求量计划。

2.但在以上顺序中也有些顺序应根据具体项目而定，如确定施工的总体部署和拟订施工方案，两者有紧密的联系，往往可以交叉进行。

八、动态控制方法

（一）项目目标动态控制的准备工作：将对项目的目标进行分解，以确定用于目标控制的计划值。

（二）在项目实施过程中，对项目目标进行动态跟踪和控制：

1.收集项目目标的实际值；

2.定期进行项目目标的计划值和实际值的比较；

3.通过项目目标的计划值和实际值的比较，如有偏差，则采取纠偏措施进行纠偏。

（三）如有必要，进行项目目标的调整，目标调整后控制过程再回到上述的第一步。由于在项目目标动态控制时要进行大量的数据处理。当项目的规模比较大时，数据处理的量就相当可观。

（四）纠偏措施类型包括组织措施、管理措施、经济措施、技术措施。

（五）组织措施调整项目组织结构、任务分工、管理职能分工、工作流程组织和项目管理班子人员等；管理措施调整进度管理的方法和手段，改变施工管理和强化合同管理等；经济措施落实加快工程施工进度所需的资金等；技术措施调整设计、改进施工方法和改变施工机具等。

其中，组织措施是最重要的措施。如果对一个建设工程的项目管理进行诊断，首先应分析其组织方面存在的问题。

九、项目经理的角色与职业范围

（一）建筑施工企业项目经理：受企业法定代表人委托对工程项目施工过程全面负责的项目管理者，是建筑施工企业法定代表人在工程项目上的代表人。

（二）取得建造师注册证书的人员是否担任工程项目施工的项目经理，由企业自主决定。

（三）项目经理岗位是保证工程项目建设质量、安全、工期的重要岗位。

（四）建筑业企业项目经理资质管理制度向建造师执业资格制度过渡的时间定为五年，即从国发[2003]5号文印发之日起至2008年2月27日止。过渡期满后，大、中型工程项目施工的项目经理必须由取得建造师注册证书的人员担任。

（五）建造师是一种专业人士的名称，而项目经理是一个工作岗位的名称。

（六）在国际上，建造师的执业范围相当宽，可以在施工企业、政府管理部门、建设单位、工程咨询单位、设计单位、教学和科研单位等执业。

（七）在国际上，项目经理是企业任命的一个项目的项目管理班子的负责人（领导人），但它并不一定是（多数不是）一个企业法定代表人在工程项目上的代表人。

十、《建设工程施工合同（示范文本）》中涉及项目经理的内容及其权利

（一）示范文本中涉及项目经理的内容

1.项目经理应为合同当事人所确认的人选；项目经理应是承包人正式聘用的员工；项目经理应常驻施工现场，每月在施工现场时间不得少于专用合同条款约定的天数；项目经理不得同时担任其他项目的项目经理。

2.项目经理按合同约定组织工程实施。

3.承包人需要更换项目经理的，应提前14天书面通知发包人和监理人，并征得发包人同意。

4.发包人有权书面通知承包人更换其认为不称职的项目经理，通知中应当载明要求更换的理由。

（二）项目经理的权利

1.组织项目管理班子。

2.以企业法定代表人的代表身份处理与所承担的工程项目有关的外部关系，受托签署有关合同。

3.指挥工程项目建设的生产经营活动，调配并管理进入工程项目的人力、资金、物资、机械设备等生产要素。

4.选择施工作业队伍。

5.进行合理的经济分配。

6.企业法定代表人授予的其他管理权力。